Khủng hoảng nợ Evergrande là bài kiểm tra căng thẳng tài chính không ai muốn

Sunny Peninsula, một khu phát triển bất động sản ven biển ở thành phố Quảng Châu, miền nam Trung Quốc, đáng ra là nơi ở của 5.000 hộ gia đình bên trong hàng chục tòa tháp trải rộng trên một khu vực rộng bằng 30 sân bóng đá. Nhiều người trong số những người mua là nhân viên giờ hành chính, hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa nhanh nhất trong lịch sử loài người.

Nhưng dự án này giờ đây trông giống như trường quay của một bộ phim thảm họa. Những khu chung cư xây dở dang trống rỗng và bị bỏ hoang. Không được động tới suốt nhiều tháng trong thời tiết ẩm ướt của mùa hè, những đống cốt thép và dầm thép dần bị bao bọc trong một lớp rỉ sét.

Tập đoàn Evergrande Trung Quốc, cho đến gần đây vẫn là nhà phát triển bất động sản lớn nhất thế giới, sở hữu hàng chục địa điểm bị đình trệ như Sunny Peninsula trên khắp Trung Quốc. Với khoản nợ hơn 300 tỷ USD, công ty này đang đứng trên bờ vực của sự sụp đổ, khiến 1,5 triệu người mua phải chờ nhà hoàn thiện.

Thị trường tài chính toàn cầu đang chuẩn bị cho những dư chấn có thể xảy ra. Evergrande là công ty phát hành trái phiếu bằng đô la lãi suất cao lớn nhất của Trung Quốc và các tín phiếu đang được phát hành do một loạt các ngân hàng và nhà cung cấp. Với dấu ấn của nó trong thị trường nhà ở, có nguy cơ xảy ra một sự sụp đổ hỗn loạn dẫn đến sự sụt giảm giá bất động sản trên diện rộng — tin xấu trong nền kinh tế nơi 27% các khoản vay là dành cho bất động sản. Căng thẳng không chỉ xuất hiện ở các văn phòng ngân hàng: Đầu tháng này, những người mua nhà đã vây quanh một văn phòng chính phủ ở Quảng Châu để yêu cầu tái khởi động việc xây dựng căn hộ của họ và các video chưa được kiểm chứng đang lan truyền trên mạng xã hội mô tả các cuộc biểu tình tương tự ở các thành phố khác. Các nhà đầu tư bán lẻ đã giúp tài trợ cho sự mở rộng của Evergrande nổi giận và đã đến trụ sở chính của công ty tại Thâm Quyến để phàn nàn về việc chậm trả nợ cho các sản phẩm quản lý tài sản mà công ty đã bán.

Những rắc rối của Evergrande phần nào là một câu chuyện quen thuộc về một công ty đã trở nên quan trọng quá mức một cách có hệ thống, đòi hỏi sự kiên nhẫn của các chủ nợ. Chỉ riêng điều đó thôi đã khiến nó trở thành một bài kiểm tra đối với các nhà chức trách Trung Quốc. Nhưng tình trạng của nó cũng phản ánh những lựa chọn chính sách có chủ đích của Đảng Cộng sản cầm quyền dưới thời Chủ tịch Tập Cận Bình. Giống như những gã khổng lồ công nghệ Alibaba và Tencent, vốn là mục tiêu của các cuộc đàn áp bất ngờ thông qua quy định, đã xóa sổ hàng chục tỷ đô la giá trị thị trường vào mùa hè này, Evergrande bỗng nhận thấy mình đang ngáng đường các mục tiêu của đảng. Trong vài năm qua, các quan chức đã thực hiện các bước để hạ nhiệt giá bất động sản, điều mà họ coi là một nguồn rủi ro tiềm ẩn, và báo hiệu rằng họ kỳ vọng mức độ giá nhà tăng và công trình mới sẽ giữ nguyên không đổi. Zhu Ning, cựu cố vấn của ngân hàng trung ương Trung Quốc, cho biết: “Trong chính quyền trung ương, quan điểm đã thay đổi sang nền kinh tế Trung Quốc có thể phụ thuộc vào thị trường nhà ở đến mức nào.”

Thay vào đó, Bắc Kinh muốn hướng các nguồn lực kinh tế của Trung Quốc đến các khu vực mà họ coi là trọng tâm hơn đối với an ninh quốc gia — trên hết là sản xuất công nghệ cao để có thể giúp họ giảm sự phụ thuộc vào Mỹ và đồng minh. Đảng Trung Quốc cũng nhấn mạnh sự ổn định về tài chính và xã hội hơn là tăng trưởng tuyệt đối. Các nhà lãnh đạo nói về các mục tiêu “thịnh vượng vừa phải” và “thịnh vượng chung” và việc các hộ gia đình tích lũy nhiều nợ hơn để mua nhiều hoặc mua thêm những ngôi nhà sang trọng không nhất thiết phù hợp với tầm nhìn đó. Tương tự với sự bất bình đẳng giàu nghèo mà sự bùng nổ bất động sản có thể tạo ra. Cam kết của ông Tập về việc cắt giảm ô nhiễm và khí thải carbon cũng cần hạn chế xây dựng.

Trung Quốc có thể sẵn sàng để Evergrande sụp đổ nếu họ nghĩ rằng họ có thể tạo ra cú hạ cánh nhẹ nhàng cho lĩnh vực bất động sản. Hệ thống tài chính trong nước trị giá 56 nghìn tỷ USD bị áp đảo với các công ty cho vay thuộc sở hữu nhà nước, điều này cho phép chính phủ quyền lực rộng rãi trong cả việc siết chặt người vay và kiểm soát tác động của các vụ vỡ nợ. Nhưng rủi ro giờ là khổng lồ. Khi bao gồm các ngành như xây dựng và dịch vụ tài sản, bất động sản chiếm ít nhất 15% tổng sản phẩm quốc nội của quốc gia và hơn 70% của cải đô thị ở Trung Quốc được lưu trữ trong nhà ở. Các quốc gia như Úc, Brazil và Zambia phụ thuộc vào nhu cầu không ngừng của Trung Quốc đối với thép, đồng và các vật liệu xây dựng khác. Và các công ty Hoa Kỳ và Châu Âu ngày càng hướng đến thị trường tiêu dùng của Trung Quốc để tăng trưởng.

“Mọi thứ của tôi và Evergrande đều do Đảng, nhà nước và xã hội trao tặng”

Vào năm 1998, khi Trung Quốc tạo ra một thị trường nhà ở trên toàn quốc sau khi hạn chế chặt chẽ việc mua bán tư nhân trong nhiều thập kỷ, chỉ một phần ba người dân của nước này sống ở các thị trấn và thành phố. Bây giờ con số đó là gần hai phần ba dân số, tăng dân số đô thị lên 480 triệu người. Những ngôi nhà mà họ chuyển đến có kích thước khiêm tốn theo tiêu chuẩn của các nước phát triển, trung bình dưới 40 mét vuông (431 square vuông) cho mỗi người. Nhưng khoảng 90% cư dân thành thị sở hữu những ngôi nhà như thế, trị giá tổng cộng hơn 50 nghìn tỷ USD, theo Goldman Sachs.

Đây là con sóng mà Evergrande đã nương vào. Người sáng lập và chủ tịch của Evergrande, Hứa Gia Ấn, sinh ra trong hoàn cảnh nghèo đói ở tỉnh Hà Nam, miền trung Trung Quốc vào năm 1958. “Ở trường, tôi chỉ ăn là khoai lang và bánh bao” ông nói trong một bài phát biểu hiếm hoi vào năm 2018. “Tôi ước ao là tôi có thể rời khỏi làng.” Ông đã tìm được tấm vé cơ hội bằng cách trở thành một trong số rất ít học sinh nông thôn thi đỗ đại học, tiếp tục theo học ngành luyện kim.

Năm 1992, ông Hứa đến Thâm Quyến, khi đó là một thị trấn nhỏ giáp biên giới với Hồng Kông. Sau khi làm việc với tư cách là nhân viên xuất nhập khẩu, ông tham gia vào thị trường bất động sản, thành lập Evergrande vào năm 1997. Đến năm 2016, công ty này là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc theo doanh số bán hàng. “Mọi thứ của tôi và Evergrande đều do Đảng, nhà nước và xã hội đưa cho,” ông nói trong bài phát biểu năm 2018 của mình.

Ngay cả khi có ý nịnh nọt, ông Hứa cũng không nói sai: Thế lực giúp Evergrande phát triển nhanh chóng phần lớn đến từ Bắc Kinh. Khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009 cắt giảm nhu cầu đối với hàng xuất khẩu của Trung Quốc, chính phủ trung ương đã đáp trả bằng một gói kích thích kinh tế lớn, giúp việc vay vốn trở nên dễ dàng. Giá đất tăng vọt, ở cả các siêu đô thị ven biển và vùng miền trung vốn trước giờ im ắng, và việc phát triển nhà ở gần như trở thành một cuộc đặt cược chắc ăn. Chìa khóa thành công là quy mô, đạt được bằng cách vay thế chấp bằng đất đai. Công ty phát triển bất động sản càng lớn, càng có thể vay được nhiều hơn và với lãi suất thấp hơn, chu kỳ này có thể tiếp tục diễn ra miễn là giá bất động sản tiếp tục tăng.

Được nạp căng bởi lợi nhuận từ bất động sản, Evergrande mở rộng phạm vi hoạt động của mình sang nền kinh tế tiêu dùng đang phát triển của Trung Quốc. Một số dự án liên doanh, chẳng hạn như công viên giải trí, ít nhất có mối liên hệ mờ nhạt với phát triển bất động sản; những thứ khác, bao gồm nước khoáng và nỗ lực kỳ lạ nhằm xây dựng một câu lạc bộ bóng đá đẳng cấp thế giới ở Quảng Châu, không có chút liên quan gì.

Không mất nhiều thời gian để các nhà phân tích, đặc biệt là bên ngoài Trung Quốc, dự đoán rằng các nhà phát triển Trung Quốc nói chung và Evergrande nói riêng, đang gánh quá nhiều nợ. Ngay từ năm 2012, một số người cho rằng công ty của ông Hứa sẽ sớm chịu tác động của đòn bẩy tài chính.

Nhưng ngày vu quy dường như không bao giờ đến. Sự phức tạp và lợi nhuận ngày càng tăng của các công ty Trung Quốc đồng nghĩa với việc nhiều công nhân của họ có thể mua được nhà mới. Evergrande thậm chí đã vượt qua sự sụt giảm mạnh về doanh số bán nhà vào năm 2015, khi một lượng lớn các căn hộ không mong muốn khiến giá trung bình giảm tới 6% so với cùng kỳ năm trước. Hứa Gia Ân trở thành người giàu thứ hai Trung Quốc, chỉ sau Jack Ma của Alibaba.

Sự bền bỉ này một phần là nhờ chính sách của chính phủ, bao gồm việc đổi mới các biện pháp kích thích giúp giá cả phục hồi. Nhưng các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh đã bị ám ảnh bởi những yếu tố nguy hiểm mà cuộc sụt giảm năm 2015 đã bộc lộ. Vào cuối năm 2016, Bộ Chính trị của đảng cầm quyền đã công bố một khẩu hiệu mới: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Một nhà hoạch định chính sách đã phàn nàn vào năm sau rằng nền kinh tế đang bị “bắt cóc” bởi lĩnh vực nhà ở.

Bắc Kinh bắt đầu thiết lập một loạt các biện pháp hạn chế cái được gọi là tài trợ bóng tối (shadow financing) — các khoản vay từ các tổ chức không phải ngân hàng hoặc thông qua các hoạt động như bán các sản phẩm quản lý tài sản. Một trong những điều Trung Quốc làm là ngăn các công ty huy động tiền bằng cách hứa hẹn lợi nhuận đảm bảo cho các nhà đầu tư. Chính quyền ở các tỉnh và thành phố cũng đã có những nỗ lực nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản. Tại Hải Nam, một hòn đảo ở Biển Đông được các nhà phát triển coi là “Hawaii” của Trung Quốc, người dân từ nơi khác tới bị cấm mua nhà trừ khi đã sóng ở tỉnh này hai năm và tất cả người mua đều bị cấm bán lại một ngôi nhà trong vòng 5 năm kể từ khi mua nó.

Đột nhiên, đế chế bất động sản rộng lớn của Evergrande dường như lạc nhịp với thời đại, và không chỉ vì gánh nặng nợ nần của nó. Chính phủ muốn có nhà ở giá cả phải chăng cho những người trẻ tuổi; Vào thời điểm đó, dự án thành công của Evergrande là Ocean Flower Island, một kế hoạch xa hoa nhằm xây dựng một quần đảo nhân tạo theo phong cách Dubai trên bờ biển Hải Nam, với một trong 58 khách sạn được thiết kế trông giống như một lâu đài châu Âu và một khách sạn khác cung cấp sự sang trọng "7 sao".

Hứa Gia Ấn đã bắt đầu một chiến dịch để thay đổi hình ảnh của Evergrande. Công ty này đầu tư hàng tỷ nhân dân tệ để xây nhà ở các vùng nông thôn nghèo hơn và vào năm 2019, công ty tuyên bố rằng họ dự định trở thành nhà sản xuất xe điện lớn nhất thế giới. Sunny Peninsula là sản phẩm từ sự thay đổi này của ông Hứa. Thay vì các chung cư cao cấp cho các nhà đầu tư, nó hứa hẹn những căn hộ tương đối hợp túi tiền cho công nhân từ các nhà xưởng.

Giai đoạn cấp tính của cuộc khủng hoảng Evergrande bắt đầu vào năm 2020. Năm đó đã có thể là một năm tương đối tốt đẹp cho công ty. Nhờ Trung Quốc ngăn chặn thành công vi-rút Corona, nền kinh tế chỉ bị thu hẹp trong một quý duy nhất, trong khi chính sách tiền tệ nới lỏng hơn đã thúc đẩy thị trường nhà ở. Nhưng vì những lý do không hoàn toàn rõ ràng, Evergrande bắt đầu chật vật trong việc chi trả các khoản nợ của mình. Nó kêu gọi các quan chức chính quyền địa phương giúp đỡ ngăn chặn cuộc khủng hoảng tiền mặt; khi các nhà đầu tư mất niềm tin, chủ nợ ngân hàng lớn nhất của họ bắt đầu chậm cho vay. Càng khó khăn là những dự án kinh doanh mới của Hứa, như vận hành xe điện, đang hút nhiều tiền mặt của công ty. Cuối cùng, các nhà đầu tư chiến lược, vài người trong số họ cũng là các nhà cung cấp, đã đồng ý từ bỏ 13 tỷ đô la mà công ty nợ họ như một phần của giao dịch hoán đổi nợ lấy vốn chủ sở hữu. Công ty kết thúc năm 2020 với lợi nhuận giảm một nửa.

Sau đó, đại dịch khiến các nhà chức trách tin rằng việc phòng ngừa rủi ro là quan trọng hơn bao giờ hết và họ đã ra lệnh cho Evergrande và các nhà phát triển bất động sản hàng đầu khác cắt nợ. Guo Shuqing, quan chức ngân hàng trung ương hàng đầu của Trung Quốc, vào tháng 11 đã gọi bất động sản là “con tê giác xám lớn nhất” đối với sự ổn định tài chính của Trung Quốc — ám chỉ một mối đe dọa lớn nhưng bị ngó lơ. Quan hệ với Hoa Kỳ cũng giảm xuống mức thấp mới. Lo sợ bị cắt nguồn cung các sản phẩm như vi mạch, chính phủ tuyên bố rằng cải tiến nghiên cứu khoa học và gia tăng khả năng tự cung cấp công nghệ sẽ là mục tiêu kinh tế hàng đầu của nước này. Việc xây dựng nhà ở không giúp gì cho mục tiêu trên.

Vào tháng 3, Bắc Kinh báo hiệu rằng họ có thể hồi sinh nỗ lực áp dụng hệ thống thuế bất động sản quốc gia, hệ thống này sẽ giảm sự phụ thuộc của chính quyền địa phương vào việc bán đất để có thu nhập. Chính quyền trung ương và địa phương cũng đưa ra khoảng 400 quy định riêng biệt về việc mua nhà, bao gồm các quy định ngăn mọi người ly hôn chỉ để tránh giới hạn “mỗi gia đình một ngôi nhà”, đồng thời chỉ đạo các ngân hàng cắt giảm cho vay thế chấp và chuyển tiền cho các nhà sản xuất. Các khoản thế chấp tồn đọng tính theo tỷ trọng GDP giảm lần đầu tiên trong một thập kỷ.

Kết quả thu được rất mạnh mẽ tại các thành phố ven biển đang phát triển bùng nổ, vốn trước đây là nơi truyền năng lượng cho thị trường bất động sản của Trung Quốc. Một nhà môi giới ở Thâm Quyến, người yêu cầu chỉ nêu họ của mình, ông Li, nói rằng các yêu cầu từ những người mua tiềm năng đã giảm một phần ba so với một năm trước. Ông cho biết: “Khối lượng giao dịch trông khá tệ và những căn nhà duy nhất được bán là do người bán cần tiền mặt gấp hoặc lo ngại giá sẽ giảm sâu hơn.”

Việc sụt giảm doanh số ảnh hưởng đến Evergrande mạnh hơn bất kỳ nhà phát triển lớn nào khác và nó đã dành phần lớn thời gian trong năm nay để tìm cách huy động tiền mặt bằng mọi cách có thể, bao gồm cả việc cố gắng bán tòa nhà trụ sở chính tại Hồng Kông. Để tránh thừa nhận với người mua rằng công ty không thể giao cho họ căn hộ của họ, ông Hứa cho biết mình đã ban hành "thiết quân luật" để các dự án được hoàn thành theo đúng kế hoạch. Những nỗ lực của ông đã không thành công. Trong tháng này, các nhà chức trách Trung Quốc đã nói với các nhà cho vay lớn của Evergrande rằng đừng mong đợi một số khoản vay ngân hàng được thanh toán lãi suất đúng hạn.

Trong những đợt sụt giảm giá nhà ở Trung Quốc trước đây, đây có thể là thời điểm mà Bắc Kinh bước vào để hạ giá sàn, khuyến khích các ngân hàng cho vay để đẩy giá và tăng doanh thu cho các nhà phát triển bất động sản. Nhưng hiện tại, các nhà hoạch định chính sách dường như sẵn sàng gây ra những tổn thất về kinh tế để thay đổi kỳ vọng rằng giá bất động sản sẽ luôn tăng. Nhiều chủ nhà đã quen với việc các nhà hoạch định chính sách bảo vệ các khoản đầu tư của họ. Jenny Wu, một nhân viên tài chính ở Thâm Quyến, người đã mua một căn hộ năm ngoái cho biết: “Nếu giá giảm, điều đó có nghĩa là nền kinh tế đang suy thoái và điều đó sẽ gây áp lực rất lớn lên chính quyền địa phương. Vì vậy, không thể có chuyện giá nhà giảm ở các thành phố Loại 1”. (“Loại 1” là viết tắt của các siêu đô thị Bắc Kinh, Quảng Châu, Thượng Hải và Thâm Quyến.)

Evergrande có thể tránh bị phá sản. Hầu hết các nhà phân tích đều mong đợi một cuộc tái cơ cấu trong đó một số ngân hàng gia hạn nợ, trong khi các chủ nợ khác nhận tài sản như bất động sản và đất đai thay vì tiền mặt để hoàn trả, và các trái chủ nhận lại một phần chứ không phải toàn bộ khoản đầu tư của họ. Tuy nhiên, việc công ty này trở nên nhún nhường hơn có thể đánh dấu một bước ngoặt trong nền kinh tế Trung Quốc. Vẫn cần đến các nhà phát triển bất động sản: Chính phủ có kế hoạch cho 10 triệu người chuyển đến các khu vực thành thị mỗi năm cho đến năm 2025. Nhưng các công ty có thể sẽ nhỏ hơn và họ sẽ không được hưởng lợi nhiều từ việc tăng giá chóng mặt.

Những người bỏ tiền tiết kiệm vào các dự án Evergrande như Sunny Peninsula đang hy vọng phần thịnh vượng vừa phải của riêng họ sẽ có một vị trí trong tầm nhìn của Bắc Kinh về một thị trường bất động sản đã được thuần hóa. Tháng trước, một nhóm người mua giận dữ đã tụ tập tại địa điểm này. “Chúng tôi không quan tâm đến việc giảm giá,” một người yêu cầu chỉ nêu họ, ông Cheng cho biết. "Nhu cầu duy nhất của chúng tôi là Evergrande có thể hoàn thiện dự án này."